A equiparação de aluguel por temporada (≤ 90 dias) a hotelaria só vale para quem é contribuinte de IBS/CBS, e pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil.
❌ Informação incorreta:
“Os aluguéis vão subir.”
✅ Esclarecimento:
A carga tributária do setor tende a ser reduzida, considerando:
- Isenção para valores de até R$ 600;
- Redução de 70% na alíquota acima desse valor;
- Substituição de tributos atuais (como PIS/Cofins) por um modelo mais eficiente para pessoas jurídicas.
É incorreta a afirmação de que “todo proprietário que aluga por temporada passará a pagar novo imposto imediato sobre o aluguel a partir de 2026”. A equiparação da locação por temporada (até 90 dias) à hotelaria aplica-se apenas aos contribuintes do IBS/CBS. A pessoa física só será considerada contribuinte se possuir mais de três imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil. Além disso, a reforma prevê um período de transição, e seus efeitos financeiros não serão plenos e imediatos em 2026. A base normativa correta é a Lei Complementar nº 214/2025.
Pontos relevantes da legislação
- A regulamentação das locações decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que institui o modelo de IVA dual (IBS/CBS). Não há legislação específica sob o número LC 227/2025 tratando diretamente de aluguéis.
- A locação por temporada pode ser equiparada à hospedagem apenas quando o locador for contribuinte do regime regular de IBS/CBS.
- A pessoa física somente será contribuinte se atender simultaneamente aos seguintes critérios: possuir mais de três imóveis locados e ter receita anual superior a R$ 240 mil. Caso contrário, permanece sujeita apenas ao IRPF.
- No aluguel residencial tradicional, há redução de 70% na carga de IBS/CBS, resultando em alíquota efetiva reduzida.
- A transição do sistema ocorre gradualmente entre 2026 e 2033.
Comparação do cenário atual com o novo modelo
Atualmente:
- Incidência de PIS/Cofins para pessoas jurídicas;
- Custos frequentemente incorporados ao valor do aluguel.
A partir de 2027:
- Substituição por CBS (modelo de IVA);
- Isenção para valores até R$ 600;
- Redução de 70% na alíquota para valores acima desse limite.
A reforma busca simplificar o sistema tributário e reduzir a carga sobre o aluguel residencial, não havendo evidência de aumento generalizado dos valores.
Exemplos práticos
- Pessoa jurídica com aluguel até R$ 600: isenta de tributação.
- Pessoa jurídica com aluguel de R$ 1.000: tributação apenas sobre R$ 400, com alíquota reduzida.
- Pessoa física com poucos imóveis: não é contribuinte do IBS/CBS, permanecendo no IRPF.
- Pessoa física com grande volume de imóveis e alta renda: sujeita à tributação, com incidência apenas sobre valores acima de R$ 600 por imóvel e possibilidade de dedução de custos.
Ajustes relevantes da legislação
- A locação por temporada teve critérios mais claros, reduzindo o enquadramento indevido de pessoas físicas como contribuintes.
- O Redutor Social foi mantido, com aplicação mensal, sem restrições ao contribuinte.
- O limite de R$ 240 mil de receita anual será corrigido pelo IPCA, preservando o poder de compra do contribuinte.
Conclusão
A reforma tributária promove a redução da carga sobre aluguéis de menor valor e corrige distorções do sistema atual. A ideia de aumento generalizado dos aluguéis não encontra respaldo nos dados e na legislação vigente.
